Litige bailleur / locataire : Expulsion, fin de bail et contrat de location

Litige bailleur / locataire

De très nombreuses questions sont soulevées en la matière. Le contrat de bail soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports propriétaire locataire. Chacun doit connaître les obligations du bailleur et les obligations du locataire, afin d'éviter tout litige inutile. Pour encadrer au mieux ces rapports, un décret publié au Journal officiel du 31 mai 2015 à la suite de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) impose un modèle-type de contrat de bail.

L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie doivent faire l'objet d'une attention toute particulière pour éviter les litiges afférents au dépôt de garantie (caution loyer) . Les conditions de résiliation du bail sont propres à chaque circonstance, que ce soit la rupture du bail par le locataire ou encore à la suite du non respect de ses obligations par le locataire, comme par exemple des loyers impayés. Il est également possible que le bailleur donne congé au locataire dans des cas circonscris par la loi. L'expulsion est une procédure ultime pour sanctionner le non respect de ses obligations par le locataire. Que l'on soit bailleur ou locataire, des moyens de défense sont à la disposition de chacun. Le locataire peut également fait valoir ses droits en cas de logement indécent lorsque le propriétaire ne remplit pas ses obligations.

Votre Avocat, Sandrine ROZWADOWSKI, inscrit au Barreau de LILLE, installée à LA MADELEINE, à proximité de MARCQ-EN-BAROEUL, CROIX, WASQUEHAL, MONS-EN-BAROEUL, WAMBRECHIES, VILLENEUVE D'ASCQ vous conseillera et vous assistera à chaque étape de la relation bailleur/locataire

Fin du contrat de bail, résiliation du bail, congé du bailleur, expulsion

Le contrat de location pour les bailleurs personnes physiques est conclu pour une période trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment par LRAR en respectant un délai de préavis de trois mois. (réduit à un mois en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi suite à perte d'emploi, personnes bénéficiaires du RSA, ou locataires de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile)

Le bailleur peut quant à lui donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre ou vendre le logement, ou en cas de motif légitime et sérieux tel que l'inexécution par le locataire d'une obligation lui incombant. Le délai de préavis du bailleur est de 6 mois.

Si le propriétaire souhaite vendre, le locataire pourra acquérir le logement en priorité.

Au moment de quitter les lieux, se posera la question de la restitution du dépôt de garantie ( caution loyer). Il faudra alors distinguer les réparations incombant au locataire et celles qui restent à la charge du propriétaire, ainsi que l'usure normale ou pas des équipements.

Expulsion du locataire, non réglement des loyers et non souscription d'une assurance habitation

La procédure d'expulsion du locataire est amorcée classiquement dans les cas suivants : non règlement des loyers, charges ou du dépôt de garantie, non souscription d'une assurance habitation. Le contrat de location prévoit une clause de résiliation de plein droit en cas de non respect de ces obligations.

Cette procédure requiert l'assistance d'un conseil en raison des nombreuses obligations qui incombent au demandeur. Par exemple, le préfet doit être informé au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse les services sociaux.

Si le locataire demande des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et il pourra se maintenir dans les lieux s'il respecte ses engagements. Dans le cas contraire, le bail sera résolu et l'expulsion sera exécutée.

Le bailleur pourra également obtenir l'expulsion de son locataire en cas de manquement grave de celui-ci . (ex : transformation des lieux en commerce, possession d'animaux dangereux, sous-location sans l'accord du baillleur, nuisances sonores)

Logement non conforme, indécent, insalubrité, droit des locataires

L'inexécution des obligations du bailleur est sanctionnée habituellement par les Juges.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne portant pas atteinte à sa santé ou à la sécurité physique, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ainsi, le locataire peut exiger la mise en conformité de lieux auprès de son bailleur.

Il pourra obtenir la condamnation de son propriétaire récalcitrant à effectuer les travaux nécessaires, et ce sous astreinte, mais aussi obtenir du Tribunal d'Instance une réduction du montant du loyer pendant les mois durant lesquels le propriétaire a refusé de procéder aux travaux, ainsi que des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Si les désordres entrainent des troubles sanitaires (pathologies respiratoires liées à l'humidité, allergies dues aux moisissures), un danger pour l'état de santé physique, mental et social (logement non accessible, sans fenêtres, trop exigü ), votre logement pourrait être qualifié d'habitat indigne, et fera l'objet d'un signalement et une procédure sera engagée par le préfet.

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